不動産管理法人による節税対策を考える

不動産管理法人の手法と形態
　今回は、賃貸不動産のオーナーなど不動産所得が多い

場合の節税対策を紹介したいと思います。介護事業経営

者のなかには、土地や建物など不動産を所得しているケ

ースもあるかと思いますが、土地や建物を所有するいわゆ

る「地主」さんには、土地や建物を個人所有にしてしまうと、

億単位の譲渡所得税が課されるので現実的ではありません。

 

　そこで、これら不動産を維持管理する法人、いわゆる「不

動産管理法人」を設立することが有効だと言えます。それで

は、不動産管理法人の具体的な手法と形態について説明し

たいと思います。
 

　不動産管理法人の一般的な運営方法（管理受託方式）は

以下の①～③の流れになります。
 

①親族あるいは妻や子どもを役員とする法人を設立する
②不動産の所有者と、その不動産の管理委託契約を締結する
③不動産管理法人から親族に給与を支払う
 

　この手続きを踏むことにより、オーナーの所得が不動産管理

法人を通して、親族に分散される効果があります。また、不動

産管理法人の形態については、以下の２つが考えられます（図）。

 

①管理受託方式
　不動産所有者またはその親族が不動産管理法人を設立し、

その法人に所有不動産を管理させ、賃貸収入の一部を管理

委託料として不動産管理会社に支払う方式

②転貸方式
　不動産所有者が、本人または親族の経営する不動産管理

会社に所有不動産を賃貸し、これを管理会社が第三者に転

貸する方式

不動産管理法人の行う管理業務
　不動産管理法人が実質的な業務形態をとっていない

場合、または、その業務内容と比較して高額な管理報

酬を収受していた場合には税務上否認されることにな

る場合があります。

 

　そこで、不動産管理法人は以下に挙げる業務（表）の

うち、相当の業務を実際に行う必要があります。この場

合、管理委託料としては、業務の内容にもよりますが、

実務上は賃料の10～20％の範囲で設定される場合が

多いようです。

表　不動産管理法人の具体的な業務内容
①テナント募集業務
②受付業務
③点検業務
④立会業務
⑤報告連絡
⑥清掃
⑦保守
⑧修繕補修改良工事
⑨集金請求
⑩テナント間の調整・トラブル対応
⑪その他

不動産管理法人による節税効果
　それでは、不動産管理法人を設立するとどれだけの

節税効果があるのでしょうか、具体的な事例を紹介し

たいと思います。図をご覧ください。

 

　これは家賃収入が7000万円、不動産所得が3000万

円あるケースですが、不動産管理法人を設立する前は、

所得税が771万円、住民税が333万円、事業税が135万

円で税金の合計が1239万円もかかっていました。
 

　これに対して、不動産管理法人設立後は、管理委託料

1400万円（家賃収入7000万円の20％）と不動産所得16

00万円の計3000万円が課税の対象になります。所得税

が280万円、住民税が151万円、事業税が65万円、源泉

税が88万円となり、税金の合計が584万円になります。
 

　不動産管理法人設立前の1239万円と、設立後の584万

円を比べるとその節税効果は655万円と約半分以下にまで

抑えることができるのです。